Para un inversionista extranjero que desee comprar una propiedad inmobiliaria en Budapest hay dos maneras de proceder:

1.- El comprador puede solicitar un permiso como persona privada. Este permiso se solicita a la Oficina de la Administración Pública . Los costes asociados al procedimiento son aproximadamente de 250 €.

2.- Los compradores extranjeros pueden establecer una sociedad húngara local, generalmente es una sociedad de responsabilidad limitada. Esto es lo más adecuado si un comprador desea adquirir más de una propiedad. (Esto es lo más adecuado si un comprador desea adquirir más de una propiedad.)

Crear una sociedad es recomendable especialmente si el comprador quiere mantener actividad inmobiliaria o desea alquilar sus pisos. De esta forma tener varios pisos como persona física no tiene ningún inconveniente

Como particular:

El particular debe solicitar el permiso de la Oficina de la Administración Pública cada vez que compra un piso, pero el número de los pisos que puede tener en propiedad un ciudadano español, no está limitado.

Establecer una compañía:

La ventaja de comprar una propiedad a través de una sociedad es que ahorra tiempo. Además de esto, todos los costes relacionados con la compra de la misma pueden ser deducidos. Por ejemplo, viajes, estancia, honorarios legales y de agentes, firma, costes de renovación, muebles, utilidades, y todos los servicios asociados, incluyendo el interés del préstamo por parte de los compradores.

Hay que tener en cuenta, que los costes sólamente pueden ser deducidos en el caso de que la compañía tenga ingresos. Los costes se deducen del IVA que tiene un porcentaje de 20%, es decir que para deducir todos los costes, hay que tener ingresos que superan el cuádruple de los gastos.

Bajo esta perspectiva, la compañía puede ser vendida junto con sus propiedades. La única desventaja es que la compañía requerirá de un contable y necesitará someterse a informes anuale

El proceso de la compraventa de un inmueble en Hungría tiene varias diferencias con respecto al proceso español. Primero: el contrato no se celebra ante notario, sino ante un abogado. Según las leyes húngaras, para que el contrato sea válido, y sea suficiente para registrarlo en el Registro de la Propiedad, es necesario que tenga la contrafirma de un abogado (refrendado por un abogado). Segundo: En Hungría el registro de las propiedades es obligatorio, y tiene un sistema, que existe desde los tiempos de María Teresa (1740-80), hoy en día está completamente informatizado, y es el registro de la propiedad más homogéneo de Europa.

Cuando el precio y las condiciones están acordados verbalmente con el vendedor, el paso siguiente es iniciar un contacto con un abogado. El abogado solicita una nota simple del inmueble, revisa si está libre de cargas y gravámenes y si el vendedor es el propietario verdadero. En Hungría, las partes celebran un contrato definitivo, es decir no existe contrato privado (y el contrato definitivo refrendado por el abogado corresponde a la escritura notarial). El contrato será válido después de que el comprador pague las arras (la señal) que tienen un valor de 10% del precio del inmueble. Acto seguido, el abogado presenta el contrato al Registro de la Propiedad donde se registra la compraventa, con reserva de derecho de propiedad. Desde este momento el vendedor ya no puede vender el piso a una tercera persona, aunque éste sigue siendo el propietario hasta que la última parte del precio no esté pagado.

Las partes pueden establecer en el contrato dos plazos de pago (las arras y el resto), pero esto depende de su voluntad: si solicitan un préstamo bancario o hay que cancelar la hipoteca, es conveniente pagar a varios plazos. Después de pagar la última cantidad restante del precio, el vendedor debe firmar una declaración de transmisión del derecho de propiedad (o bien esta declaración puede estar depositada en el bufete del abogado desde la firma del contrato). En el último acto, el abogado presenta la declaración de abandono de propiedad en el Registro de la Propiedad, y así estará inscrito el inmueble a favor y al nombre del comprador..

El procedimiento básico es el siguiente: La redacción de los estatutos de la sociedad delante de un abogado. El abogado también necesitará el nombre de la nueva compañía, de su asiento, y de los datos personales de los propietarios. Después de que los estatutos de la sociedad estén firmados, hay que preparar un ejemplar de firma ante el notario público. El paso siguiente es abrir una cuenta para el capital social de la compañía. El capital de fundación de una sociedad limitada es de 500.000 de HUF (aproximadamente 2.000 €) Esta cantidad se puede aplicar a la compra de la propiedad. Una vez que el capital social ya esté entregado, los estatutos y el ejemplar de firma estén preparados, el abogado podrá presentarlos en el Registro Mercantil. La fundación de una sociedad limitada tiene un coste estatal de 55.000 HUF (220 €). El Registro Mercantil tiene 30 días para registrar la sociedad, pero desde el momento, que los estatutos estén presentados en el Registro Mercantil, la sociedad ya puede funcionar como sociedad preventiva: tiene los mismos derechos que una sociedad registrada, es decir puede comprar, vender etc. * Nota: No es necesario estar en Hungría para firmar los estatutos de la sociedad; el procedimiento se puede hacer en cualquier embajada húngara, lógicamente el proceso es más lento.

capital social: 500.000, - HUF (2,000 €, -)

tasa estatal: 50.000, - HUF (200 €)

tasa de publicación: 5.000, - HUF (20 €)

honorario de notario:5.000,- HUF (20 €)

honorario del abogado:según consultación persona

No, no es necesario. Los inversionistas hacen esta pregunta debido a que el impuesto de la Seguridad Social es bastante elevado.(el 44% del sueldo) . Por otra parte, una compañía no necesita tener empleados, se puede funcionar a través de subcontratistas, que facturan a compañía para sus servicios.

1.- Apartamentos de segunda mano: Apartamentos renovados, completamente equipados en áreas centrales - distritos V, VI, VII, IX y XIII en PEST y distritos I, II e III en Buda. Cuanto más alto sea el valor de la propiedad, más largos serán los alquileres y el rendimiento de los mismos. Estos arrendatarios son idealmente gente de negocios, diplomáticos, o estudiantes extranjeros.

2.- Apartamentos Nuevos: Apartamentos que tengan buena localización, cerca de intercambiadores de transporte ó de lugares de desarrollo de la actividad del arrendatario. Las ventajas de un apartamento nuevo es que tienen un seguro de tres años desde su terminación, que los apartamentos más viejos no poseen.

Impuestos de la compraventa de inmuebles

1. IVA

En caso de compra de primera mano (es decir el vendedor es el promotor) hay que pagar 20% IVA. El precio, que aparece en las publicidades de los promotores, ya contiene el IVA. En caso de compra de segunda mano no se paga IVA.

2. ITP

a.) Piso de segunda mano:

hasta 4 millones 2% (80.000,- HUF.)

la parte que supera los 4 millones:6%

Pej: Si un piso vale 14.000.000, el ITP se calcula así:

según 4 millones 2%:80.000,- HUF

según 10 millones 6%:600.000,- HUF

Total:680.000,- HUF

b.) Piso de primera mano:

hasta 15 millones: no se paga

entre 15-30 millones:hay que calcular la suma según punto a.) y después descontar 740.000,- HUF

desde 30 millones:se calcula según punto a.)

c.) Compra con el objeto de actividad inmobiliaria:

Este tipo de pago de ITP sólo pueden solicitar las sociedades las que tienen la actividad inmobiliaria registrada cómo actividad social principal. Si presentan una declaración, en la cual se obligan a vender el piso dentro de un plazo de 2 años, el ITP que tienen que pagar es de 2%. Si no venden el piso dentro de 2 años, tendrán que pagar el resto del ITP calculado según las reglas generales.

d.) Compra de suelo de edificación:

Presentando una declaración en la cual el comprador se obliga a construir una casa en el suelo dentro 4 años, no hay que pagar ITP. Después de los 4 años las autoridades controlan, si el comprador ha construido una casa o no. Si falta la casa terminada, el comprador debe pagar 10% de ITP según el punto e.)

e.) Compra de inmuebles que no sirven para vivir en ellos (pej: un garaje):

El ITP general para los otros tipos de inmuebles es: 10%

La base del impuesto es el ingreso de la venta deducido con los costes relacionados con la venta. Los costes descontables son: el precio de compra del piso, otros gastos relacionados con la compra del piso (p.ej: honorarios profesionales), inversiones que aumenten el valor del piso, y costes relacionados con la venta. La medida del impuesto es: 25%. Hasta el quinto año desde la venta no es posible descontar la base del impuesto. Desde el sexto año la base del impuesto se puede deducir anualmente con 10%. Así desde el décimoquinto año no se paga impuesto.

2.- Como compañía: Sí, si una compañía vende su propiedad será el 18% de cualquier beneficio (después de descontar los costes incurridos referentes a la propiedad) debe ser pagado como impuesto, más el 20% si el dinero se retira como dividendo. Después de que el impuesto corporativo del 18% sea pagado, nos dejan con el 82% del beneficio en la sociedad. El 20% del 82%, esto es 16.4% se deben pagar como impuesto de dividendo. Observe que el precio de compra se irá reduciendo con la amortización anual (el 2% o el 5% por año), así como el debido a otros coste.

1.- Apartamentos de segunda mano: Apartamentos renovados, completamente equipados en áreas centrales - distritos V, VI, VII, IX y XIII en PEST y distritos I, II e III en Buda. Cuanto más alto sea el valor de la propiedad, más largos serán los alquileres y el rendimiento de los mismos. Estos arrendatarios son idealmente gente de negocios, diplomáticos, o estudiantes extranjeros.

2.- Apartamentos Nuevos: Apartamentos que tengan buena localización, cerca de intercambiadores de transporte ó de lugares de desarrollo de la actividad del arrendatario. Las ventajas de un apartamento nuevo es que tienen un seguro de tres años desde su terminación, que los apartamentos más viejos no poseen.

La rentabilidad anual puede se encuentra entre el 6% y el 9%.

Si el apartamento se posee como persona privada (no por una sociedad), será el 25% de la renta obtenida por el alquiler de la propiedad, tanto si este se produce a un individuo como a un negocio. Los arrendatarios solicitaran una factura para la identificación del gasto. En el caso de una sociedad se paga un impuesto corporativo sobre cualquier beneficio del 18%.

El 10% del alquiler mensual, o un mes de la tasa del alquiler .

Un mes de alquiler más el 20% IVA. Este pagó se realiza en el momento de la firma del contrato si el apartamento se alquila por un año.